Çatı tamiri için belediyeden izin gerekir mi? Ruhsat durumu

Ruhsat gerekmeyen işler hangileri?

Sakarya'da da kural ulusal metinlerden gelir. 3194 sayılı İmar Kanunu oluk, dere (iki çatı yüzeyinin birleştiği su yolu), çatı onarımı ve kiremit aktarılmasını ruhsata bağlamaz (md. 21/3). Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği baca, saçak ve çatı tamirini de "basit tamir ve tadil" sayar (md. 4/1-i, md. 59/1).

Şartı şudur: iş esaslı tadilat olmayacak, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini ve ıslak hacimleri (banyo, tuvalet gibi) değiştirmeyecek.

Yönetmelik basit tamiri izne de bağlamıyor. Aynı maddenin ikinci fıkrası başka işler için izin arıyor, o işleri aşağıda anlatıyoruz.

Sınır esaslı tadilattır

Şunlardan birini değiştiren iş esaslı tadilat sayılır ve ruhsata tabidir (md. 4/1-y, md. 58/1):

• Taşıyıcı unsurlar
• İnşaat alanı, taban alanı ya da emsale konu alan
• Bağımsız bölüm sayısı ya da alanı
• Ortak alanların alanı
• Kullanım amacı
• Ruhsat eki projeler

Mevzuat çatı işlerini tek tek saymıyor. Şu işler bu sınıra girebilir, başlamadan imar birimine sorun:

Çatı arasına bağımsız bölüm yapılamaz, sadece son kattaki daireyle bağlantılı oda yapılabilir (md. 40/7). Çatı aktarma sırasında ahşap değişecekse bunu da sorun, hangi noktada taşıyıcının etkilenmiş sayılacağı metinde yazmıyor.

Çatıya ısı yalıtımı neden ayrı konudur?

Isı yalıtımı ruhsat gerektirmez, ama basit tamirle aynı durumda da değildir (md. 59/2). Şartları şunlardır:

• Uygulama projesi ve fenni mesuliyet taahhütnamesi idareye sunulur
• İdare izni alınır
• Kat mülkiyetli binada 634 sayılı Kanun'a göre muvafakat (rıza) aranır
• Taşıyıcı sistem etkilenmemeli, mimari görünüşe bağlı kalınmalı
• Uygulayıcının mesleki yeterlilik sertifikası olmalı
• Enerji kimlik belgesi en az C sınıfı olacak şekilde yapılır

Bu yüzden "aktarma yapıyoruz, yalıtımı da ekleyelim" cümlesi işin izin durumunu değiştirir. Sözleşmede iki işi ayrı yazdırın.

Bina tescilliyse ya da koruma alanındaysa ne olur?

Burada kural ağırdır. 2863 sayılı Kanun ruhsat istemeyen küçük onarımı bile özgün biçim ve malzemeyle ve izinle yapılmasına bağlar (md. 57).

Koruma, uygulama ve denetim bürosu (KUDEB) kurulmuş yerde izni o idare verir, kurulmamış yerde koruma bölge kurulu müdürlüğü verir. Tabiat varlıkları ve doğal sit alanlarında çevre ve şehircilik il müdürlüğü yetkilidir. Diğer müdahaleler koruma bölge kurulu iznine bağlıdır.

Küçük tamiri izinsiz yapmanın ya da yaptırmanın cezası 6 aydan 3 yıla kadar hapis ya da adli para cezasıdır. Diğer izinsiz müdahalelerde 2 ile 5 yıl hapis ve 5.000 güne kadar adli para cezası vardır (md. 65). Evinizin tescilli olup olmadığını bilmiyorsanız çatıya dokunmadan önce sorun.

Sakarya'da kime sorulur?

İlçe belediyelerinin uygulaması aynı olmayabilir. Sapanca Belediyesi'nin 2025 faaliyet raporu çatı örtüsü değişimi için Basit Tamir Tadilat izni verildiğini yazıyor. Diğer ilçelerin uygulamasını, çatı malzemesi kararını ve KUDEB durumunu resmî bir metinde göremedik. Bu yüzden binanın bağlı olduğu belediyenin imar birimine sorun.

Sormanın nedeni şudur: belediye ya da valilik çatının malzemesini ve rengini belirleyebilir, bu yetki eski yapılar için de kullanılabilir (3194 md. 21/4, yönetmelik md. 40/11). Taşıyıcıyı etkilemeyen diğer tadilatları da belediyenin imar yönetmeliği belirler (md. 21/3).

Plansız alan ve köy yapılarında ne olur?

Bu yazıdaki yönetmelik uygulama imar planı olan alanlar içindir (md. 2). Plansız alanlar ve köy yapıları için ayrı metinler geçerlidir, bu yazı onlara dayanmıyor. Binanız köyde ya da plansız alandaysa buradaki kuralları kesin saymayın, ilgili idareye sorun.

Kural dışına çıkılırsa ne olur?

Ruhsatsız ya da mevzuata aykırı işte belediye durumu tespit eder, yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur. Aykırılık tapunun beyanlar hanesine yazılmak üzere bildirilir (3194 md. 32). Ayrıca idari para cezası uygulanır (md. 42).

Apartmandaysanız belediye izni gerekmese bile tamir kararını kimin alacağı ayrı bir konudur. Normal bir çatı tamiri için çatının fotoğrafını gönderin, birlikte bakalım.