Çatı tamiri kime aittir? Kat mülkiyetinde masrafı kim öder?

Kanun çatı tamiri için ne diyor?

Sakarya'da en yağışlı aylar aralık ve ocaktır. Kurul toplantısı ve avans zaman ister, bu yüzden apartmanda çatı kararını kış gelmeden almak gerekir. Kural 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenir:

Masraf nasıl bölünür?

Kural arsa payıdır (tapudaki payınız). Arsa payınız yüksekse ödeyeceğiniz tutar da yüksek olur. Eşit bölüşüm kapıcı gibi giderler içindir, çatı onarımına uygulanmaz.

Bu kural başka anlaşma yoksa geçerlidir. Yönetim planı ya da kat maliklerinin anlaşması farklı bir paylaşım öngörebilir. Bu yüzden önce binanızın yönetim planına bakın.

"Benim katımda akmıyor" diyen öder mi?

Öder. Kanun, kullanma hakkından vazgeçerek ya da ihtiyacı olmadığını söyleyerek gider payından kaçınılamayacağını yazar (md. 20/1-c).

Alt katta ya da zemin katta oturmak metinde istisna olarak geçmez. Çatının bakımı bütün kat maliklerinin yükümlülüğüdür (md. 19/1).

Yönetici yaptırmıyorsa ne yapılır?

Çatı akıyor, yönetici ilgilenmiyorsa şu yolu izleyin:

1. Akıntıyı fotoğraflarla yöneticiye yazılı bildirin, ne zaman haber verdiğiniz de belli olsun.
2. Bakım ve onarım tedbirlerini almanın yöneticinin görevi olduğunu hatırlatın (md. 35).
3. Konuyu kat malikleri kurulunun gündemine getirin.
4. Karar çıkınca yönetici kararı uygular, onarım için avans toplar (md. 35).
5. Yine yapılmıyorsa hukuki yol için bir avukata danışın.

Kurul, sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır, oy çokluğuyla karar verir. İkinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeter (md. 27, 30, 32).

Çatı onarımının bu genel çoğunlukla karara bağlanabileceği bir yorumdur. Bunu doğrulayan mahkeme kararını görmedik, emin olmak için avukata danışın.

Son kat maliki tek başına tamir yaptırabilir mi?

Yaptıramaz. Son kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerde onarım yaptıramaz (md. 19/2). Tavanı akan daire için de kural budur.

İstisnası acil durumdur. Bozukluğun yapıya ya da bağımsız bölüme zarar verdiği ve acil onarım gerektiği mahkemece tespit edilirse rıza aranmaz. Onarım yine projesine ve tekniğine uygun yapılmalıdır.

Su evinize giriyorsa bu arada ilk saatlerde yapılacakları uygulayın.

Onarım ile iyileştirme aynı kurala bağlı değildir

Çatıyı onarmak ile çatıya yeni bir şey eklemek kanunda ayrı konulardır:

• Isı yalıtımı sayı ve arsa payı çoğunluğu kararıyla yapılır, gideri arsa payı oranındadır
• Diğer yeniliklerde aynı çoğunluk aranır, gideri faydalananlar öder
• Çok masraflı ya da lüks yenilikte istemeyen katılmak zorunda değildir
• Çatı üstüne kat için oybirliği gerekir, arsa payları da oybirliğiyle yeniden belirlenir

Bu kurallar 42, 43 ve 44. maddelerdedir. Aktarma sırasında ısı yalıtımı da yapılacaksa teklifte onarımı ve yalıtımı ayrı kalem yazdırın. Belediye şartları da ikisinde aynı değildir.

Yöneticiyseniz kurula ne götürmelisiniz?

Kalem kalem bir teklif kararı kolaylaştırır. Sözleşme kontrol listesi neyin yazılması gerektiğini gösterir. Çatı tamiri mi, daha büyük bir iş mi gerektiğini görmek için binanın fotoğrafını ve kat sayısını gönderin.

Bu yazı hukuki danışmanlık değildir. Binanızın yönetim planı farklı hükümler içerebilir.